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Registro de la Propiedad

El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos, contratos y resoluciones judiciales o administrativas que afecten a la propiedad y a otros derechos sobre bienes inmuebles, así como de determinadas resoluciones judiciales que afectan a la capacidad de las personas.

Organización del Registro de la Propiedad.

Los Registros de la Propiedad dependen del Ministerio de Justicia. Todos los asuntos a ellos referentes están encomendados a la Dirección General de los Registros y del Notariado.

Cada Registro de la Propiedad está a cargo de un Registrador.

Los Registradores son funcionarios públicos a todos los efectos legales.

Cada Registro tiene una determinada circunscripción territorial.

Los Registros se llevan por fincas, abriendo a cada una de ellas un folio registral en que se consigna su historial jurídico.

El horario de apertura al público de los Registros de la Propiedad está regulado en la Orden del Ministerio de Justicia 2593/2003 de 18 de septiembre

El Registrador atiende personalmente al público en el horario habilitado al efecto, conforme al Real Decreto 1935/1983, de 25 de mayo.

Funciones del Registro de la Propiedad.

En el Registro de la Propiedad se inscriben los actos que afectan a la propiedad o a los derechos reales sobre bienes inmuebles, ya sean éstos de titularidad pública o privada. Puede también inscribirse determinadas concesiones administrativas y bienes de dominio público.

El Registro de la Propiedad proporciona seguridad jurídica a los derechos inscritos, favorece la seguridad y agilidad del tráfico jurídico y ahorra constes de transacción.

El Registro de la Propiedad hace públicos los hechos, actos y derechos inscritos para quienes tengan legítimo interés en conocerlos.

Tipos de asientos.

Existen varios tipos de asientos en el Registro de la Propiedad:

  • Asiento de presentación: que realiza el Registrador en el Libro Diario cuando se le presentan documentos, dejando constancia de la fecha y hora de la presentación. Está sujeto a plazo de caducidad.
  • Asiento de inscripción: son asientos definitivos a través de los cuales se inscriben y publican en el Registro de la Propiedad determinados hechos, actos o derechos que afectan a bienes inmuebles. Son objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad:
    • Los títulos en virtud de los cuales se transmite o declara la propiedad de los inmuebles.
    • Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos sobre bienes inmuebles como:
      • la hipoteca.
      • los derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, censos, servidumbres, superficie, vuelo y otros cualesquiera reales.
    • Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar, y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes.
    • Los contratos de arrendamiento financiero o no de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.
    • Los títulos referentes a los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado, o a las corporaciones civiles o eclesiásticas.
    • Los títulos referentes a determinadas concesiones administrativas.
    • Los títulos referentes a determinados bienes inmuebles de dominio público.

    Se inscribirán en el Registro estos títulos cuando hayan sido otorgados en país extranjero, siempre que tengan fuerza en España con arreglo a las leyes, así como las ejecutorias pronunciadas por Tribunales extranjeros a las que deba darse cumplimiento en España.

  • Anotación preventiva: son asientos sujetos a plazo de caducidad que se usan para proteger derechos que aún no son firmes o para dar publicidad a determinadas decisiones judiciales o administrativas. Las anotaciones preventivas se extinguen por cancelación (al realizar el Registrador un asiento por el que suprime la anotación), por caducidad (caducan a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve) o por su conversión en inscripción.

    Sólo pueden practicarse aquellas anotaciones preventivas expresamente previstas en las leyes, entre otras:

    • De demanda.
    • De embargo.
    • De prohibición de enajenar.
    • De demanda de incapacidad.
    • De derecho hereditario.
    • De legados.
    • De crédito refaccionario.
    • Por defectos subsanables que impiden la inscripción.
  • Nota marginal: se practican al margen de los asientos de presentación, de las inscripciones, anotaciones o cancelaciones y sirven para dar noticia de algún hecho secundario que afecta a las fincas o derechos inscritos.
  • Cancelaciones: son los asientos de extinción de otros, ya sean éstos inscripciones o anotaciones.
Principios de funcionamiento del Registro.

Los principios que rigen el funcionamiento del Registro de la Propiedad son:

  • Voluntariedad: el acceso de los hechos inscribibles al Registro de la Propiedad es voluntario, salvo en el caso de la hipoteca, que ha de inscribirse en todo caso pues no existe sin la inscripción.
  • Principio de rogación: quien quiera inscribir un título ha de solicitarlo en el Registro correspondiente.
  • Prioridad: supone que en caso de que se pretendan inscribir dos derechos incompatibles, se inscribirá el que llegue antes al Registro y en caso de que haya dos derechos inscritos sobre la misma finca tendrá prioridad el más antiguo. Por ejemplo, una persona acude al Registro de la Propiedad para inscribir el contrato por el que ha adquirido una finca de otra persona, y después acude al Registro otra persona que solicita que se inscriba el contrato por el que ha adquirido la misma finca de la misma persona que el primero que acudió al Registro. En este caso, el Registrador inscribirá la adquisición de la primera persona que acudió al Registro. Otro ejemplo podría ser que en el caso de ejecución de una hipoteca o un embargo anterior puede implicar la cancelación de todos los derechos posteriores.
  • Legalidad: los Registradores calificarán bajo su responsabilidad la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la inscripción así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.
  • Tracto sucesivo: para inscribir o anotar títulos deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que lo otorgue.

En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada.

En caso de que el bien inmueble al que se refiera el título cuya inscripción o anotación se pretende no se encuentre inscrito a favor de persona alguna, el inmueble ha de inmatricularse por primera vez, a través del expediente de inmatriculación.

En caso de que se haya interrumpido el tracto sucesivo (es decir, que en el Registro se haya roto la cadena de personas que otorgaron derechos con anterioridad respecto a ese inmueble, por no haber inscrito sus títulos), habrá de reanudarse éste mediante uno de los siguientes procedimientos:

  • Acta de notoriedad: se trata de un procedimiento que lleva a cabo un Notario, a solicitud del interesado, por el que el Notario hace constar la notoriedad de un hecho (que una persona es propietaria de un inmueble) en virtud de la declaración de testigos y otras pruebas.
  • Expediente de dominio: se trata de un procedimiento que lleva a cabo el Juez de Primera Instancia del lugar en que radique la finca, a solicitud del interesado, en el que el solicitante hará valer los documentos acreditativos de su derecho, si los tiene, y en el que el Juez citará y oirá a quienes pudieran tener algún derecho sobre el inmueble, decidiendo finalmente sobre el derecho del solicitante.
Primera inscripción e inmatriculación.

La primera inscripción de cada finca en el Registro es la de dominio.

Las fincas pueden proceder de otras ya inscritas, por segregación o agrupación, o bien inscribirse por primera vez a través del expediente de inmatriculación.

  • La inmatriculación puede obtenerse:
    • Mediante expediente de dominio.
    • Mediante el título público de su adquisición.

El Estado, la provincia, el municipio y las Corporaciones de derecho público o servicios organizados que forman parte de la estructura política de aquél y las de la Iglesia Católica, cuando carezcan del título escrito de dominio, podrán inscribir el de los bienes inmuebles que les pertenezcan mediante la oportuna certificación librada por el funcionario a cuyo cargo esté la administración de los mismos.

Procedimiento y plazo de inscripción.
  • Qué Registro es competente en cada caso.
    • Las inscripciones o anotaciones han de practicarse en el Registro en cuya circunscripción radiquen los inmuebles.
    • Puede localizarse el Registro competente para una determinada finca en el mapa interactivo que hay en el apartado "Localice su registro" de la página web del Colegio de Registradores: http://www.registradores.org
  • Quién puede solicitar la inscripción en el Registro.
    • El que adquiera el derecho.
    • El que lo transmita.
    • El que tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir.
    • El que tenga la representación de cualquiera de ellos.
  • Requisitos de los títulos para inscribirse en el Registro de la Propiedad.

    Para que puedan ser inscritos los títulos, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes en la forma que prescriben los Reglamentos.

    Para poder inscribir un título en el Registro de la Propiedad ha de acreditarse previamente el pago de los impuestos correspondientes al acto o contrato que se pretende inscribir. Sin embargo puede obtenerse el asiento de presentación antes del pago de los impuestos.

    Una vez que se presenta el título en virtud del cual se solicita la inscripción en el Registro de la Propiedad, se extiende asiento de presentación.

    La presentación de los títulos en el Registro puede realizarse además de mediante su aportación física, por medio de fax o por vía telemática en los términos prevenidos en las leyes. La presentación por fax causa un asiento de presentación provisional que se consolida mediante la aportación del título presentado.

    La calificación e inscripción de los títulos debe realizarse por el Registrador en el plazo de quince días desde la presentación de los mismos o, en su caso, desde la devolución de ellos al Registro, o desde el despacho de otros documentos previos o desde la subsanación de los defectos apreciados en la calificación del Registrador.

  • Calificación del Registrador: recursos.

    En el plazo máximo de 15 días desde la fecha del asiento de presentación el Registrador ha de calificar la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la inscripción así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro. En caso de que existan defectos en el título que se presenta, el Registrador ha de comunicarlo al solicitante.

    Contra la calificación negativa del Registrador puede interponerse recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado o ante el Juzgado de Primera Instancia de la capital de la Provincia en que radique el Registro. Las resoluciones expresas o presuntas de la Dirección General de los Registros y del Notariado son, a su vez, susceptibles de recurso ante los órganos de la jurisdiccional civil.

    Cuando el conocimiento del recurso contra la calificación del Registrador esté reservado por los Estatutos de Autonomía a determinados órganos de las Comunidades autónomas o a los órganos jurisdiccionales que radiquen en la Comunidad Autónoma en que radique el Registro, el recurso se interpondrá ante el órgano competente.

  • Calificación sustitutoria.

    El interesado podrá solicitar que califique el documento presentado otro Registrador de los incluidos en el cuadro de sustituciones aprobado por la Dirección General de los Registros y del Notariado en los siguientes casos:

    • si hubiese transcurrido el plazo máximo para calificar o inscribir y no hubiere tenido lugar la inscripción,
    • si la calificación del registrador hubiere sido negativa.

    La calificación sustitutoria está regulada el RD 1039/2003 de 1 de Agosto y el Cuadro de sustituciones fue aprobado en resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 30 de junio de 2008.

Efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad.

La inscripción en el Registro de la Propiedad produce los siguientes efectos:

  • Legitimación registral.- A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio o los derechos reales tiene la posesión de los mismos.
  • Inoponibilidad.- Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad no perjudican a terceros. Por ejemplo, una persona que adquiere un derecho de usufructo (derecho de uso y disfrute) de una finca no puede verse perjudicada ni privada de su derecho por un título en el que conste un derecho de usufructo a favor de otra persona si este derecho no está inscrito en el Registro de la Propiedad.
  • Fe pública registral.- La persona que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de alguien que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después el derecho del transmitente resulte no ser válido por razones que no consten en el Registro. Por ejemplo, si una persona adquiere una finca de otra que aparece como propietaria de la misma en el Registro de la Propiedad, desconociendo que lo que dice el Registro no se adecua a la realidad (desconocimiento que se presume siempre), si la adquisición es onerosa (no gratuita) y el adquirente inscribe la compraventa en el Registro de la Propiedad, dicho adquirente continuará siendo propietario aunque después se declare judicialmente que quien se la transmitió no tenía la propiedad de la finca, por causas que no consten en el Registro.
  • Presunción de veracidad: Los asientos por los que se inscriben los títulos en el Registro de la Propiedad producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud. Es decir, se presume que lo inscrito en el Registro de la Propiedad se corresponde con la realidad mientras no se demuestre lo contrario.
  • Salvaguarda judicial.- Los asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos por la Ley.
  • Protección judicial de los derechos inscritos.- Las acciones reales procedentes de derechos inscritos pueden ejercitarse a través del juicio regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil contra quienes sin título inscrito se opongan a tales derechos o perturben su ejercicio.
Publicidad.

El Registro de la Propiedad es público para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos. Esto permite a una persona, que por ejemplo vaya a adquirir un inmueble, consultar en el Registro de la Propiedad si ese inmueble figura a nombre de quien se lo va a vender, si existe algún derecho que lo grave (arrendamientos, hipotecas, etc.).

La publicidad del Registro se realiza mediante nota simple informativa o certificación expedida por el Registrador.

Puede obtenerse información del contenido del Registro por vía telemática en la página (Ley 24/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad):

https://www.registradores.org

Honorarios.

Con motivo de la realización de los distintos asientos los Registradores de la Propiedad percibirán los honorarios que se establezcan en su Arancel y costearán los gastos necesarios para el funcionamiento y conservación de los Registros.

Los honorarios que establece el Arancel varían en función del asiento, cuantía del negocio, etc.

El Arancel de los Registradores de la Propiedad es el aprobado por el RD 1427/1987 de 17 de noviembre.

Normativa.
  • Ley Hipotecaria, Texto Refundido según Decreto de 8 de febrero de 1946.
  • Reglamento Hipotecario, aprobado por Decreto de 14 de febrero de 1947.
  • Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, por el que se modifican artículos del Reglamento Hipotecario.
  • Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad.
  • INSTRUCCIÓN de 22 de mayo de 2002, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se convierten a euros los Aranceles de los Notarios y Registradores de la Propiedad y Mercantiles.
  • Real Decreto-Ley 6/2000, de 23 de junio, de Medidas Urgentes de Intensificación de la Competencia en Mercados de Bienes y Servicios.
  • Instrucción de 22 de mayo de 2002, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se convierten a euros los Aranceles de los Notarios y Registradores de la Propiedad y Mercantiles.